A dor que resolvemos
"De onde saiu esse R$/m²?" Sem memória de cálculo, qualquer valor de imóvel é questionável. Laudos manuais levam dias por imóvel.
Guia completo
Avaliar imóveis públicos exige separar duas coisas que o balanço trata de forma diferente: o terreno, avaliado pelo mercado, e a benfeitoria, avaliada pelo custo de reposição depreciado. O PatriID segue a ABNT NBR 14653 e a metodologia IBAPE, e usa IA para transformar as fotos da vistoria em composição de custo com preço oficial.
Terreno: método comparativo direto
O terreno é avaliado pelo método comparativo direto da NBR 14653-2, com amostras de mercado, tratamento estatístico, saneamento pelo critério de Chauvenet, homogeneização e gráfico de dispersão, tudo registrado na memória de cálculo.
Benfeitoria: custo de reposição depreciado
A benfeitoria parte do custo de reposição com referências oficiais, como o CUB e composições públicas, ajustado pela depreciação de Ross-Heidecke, que combina idade aparente e estado de conservação, e pelo fator de comercialização.
Padrão construtivo por foto
Na Composição-AI, o técnico envia até 16 fotos do imóvel. A IA reconhece os sistemas construtivos e materiais visíveis, busca cada item na Tabela IOPES/DER-ES com código, unidade e preço unitário oficiais e monta a composição por m². O BDI é definido pelo técnico e o PDC é recalculado na tela: custo direto × (1 + BDI).
A IA propõe, o técnico assina
Todo quantitativo é editável e a assinatura continua humana. O laudo sai em A4 com brasão do município, metodologia declarada, fotos analisadas, composição completa e o modelo de IA utilizado.
Passo a passo
- Vistoriar o imóvel com fotos da fachada, ambientes e detalhes.
- Avaliar o terreno por amostras de mercado e tratamento estatístico.
- Montar a composição da benfeitoria com preços IOPES/DER-ES.
- Definir o BDI e revisar os quantitativos por m².
- Aplicar Ross-Heidecke e o fator de comercialização.
- Emitir a folha de cálculo e o laudo NBR 14653.
Como funciona no PatriID
- Envie as fotos e informe a área; a IA reconhece os sistemas construtivos.
- Cada item é ancorado na Tabela oficial IOPES/DER-ES (código e preço).
- Composição de custo por m², BDI configurável e PDC recalculado ao vivo.
- Laudo A4 com brasão e metodologia declarada (IA · IOPES/DER-ES · IBAPE · NBR 14.653).
O que a ferramenta entrega
- Padrão construtivo e estado por IA
- Composição de custo editável (R$/m²)
- PDC fundamentado em preço oficial
- Laudo NBR 14.653 imprimível
Vídeo: Análise de Edificações por Imagens e IA
Fundamentação técnica
NBR 14.653 · IBAPE · IOPES/DER-ES · Ross-Heidecke.
Perguntas frequentes
Como avaliar um imóvel público com IA?
Envie fotos da vistoria; a IA classifica o padrão construtivo, ancora cada item na IOPES/DER-ES e monta a composição de custo por m², gerando o laudo NBR 14.653.
O laudo é aceito pelo Tribunal de Contas?
Sim. Traz memória de cálculo com preço público oficial, metodologia declarada e o modelo de IA utilizado — transparência total da origem do valor.
Como é avaliado o terreno?
Pelo método comparativo direto da NBR 14653-2, com amostras de mercado, tratamento estatístico, critério de Chauvenet, homogeneização e gráfico de dispersão.
A IA substitui o responsável técnico?
Não. A IA reconhece sistemas, ancora preços e propõe a composição, mas o profissional revisa os quantitativos, define o BDI e assina o laudo.
Guia sobre o tema
Para o passo a passo e as normas, leia o guia Tabela IOPES (DER-ES): o que é, onde consultar e como compor custos com IA.
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